近日，南京一“炒房客”路某因涉嫌合同诈骗罪被南京市秦淮区检察院批捕。据了解，路某炒房上百套，涉及的房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、民间借贷纠纷等一系列案件案值总额达几千万。路某究竟是用什么手段骗取巨款进行炒房的呢？

给完首付办完过户 余款却迟迟未到

2016年6月，为改善居住条件和子女教育，南京胡女士将名下一套房屋挂在一些中介公司出售。9月，南京一家名为西屋置业的房屋中介公司向她介绍了买家路某。其后，双方以未接受资金监管的形式签订了交易额为630万的买卖三方合约。

双方约定，在支付完定金5万元和首付121万元后，路某将在2016年12月份以银行商业贷款将余款打到胡女士账户。

首付交毕，胡女士及丈夫便同路某一起办理过户手续。按约定，几天后，新的房产证将出来，到时候再由买卖双方及中介挑个时间一起到银行去办理抵押借贷手续。

但房产证出来后，路某说已联系了银行办商业贷款，“说贷款快下来时会主动联系我们，让我们去银行签字。”不过这句话成了一张空头支票。后续几个月，面对胡女士的询问，路某每次都回复说“贷款顺利”。

2016年12月底，到了双方约定交余款的日子，胡女士才发现余款并没有到账。胡女士开始警觉。

中介人去楼空 过户当日房产已被抵押

2017年1月9日，路某和丁某已多日不接胡女士电话，胡女士开始怀疑被骗了。当日上午，胡女士来到西屋中介办公地点，发现人去楼口。而在门口，胡女士碰见了与她遭遇相似的其他卖房者，她们随即以路某诈骗及与中介合谋诈骗为名报案。

今年1月10日，胡女士去房产局查询房屋合同时得知，其房产已于2016年10月12日，即房产过户完成当天，被路某抵押给了另两个陌生的人。

受害者多达几十人 相同手法骗得几千万涉案房产

江苏一家律师事务所已经摞起了一大沓委托书，委托人在南京从事各行各业，但委托的内容却大同小异。同胡女士一样，他们都是在与路某的房屋交易中出了问题，拿不到余款，同时失去了房子。

接受这些委托的律师之一巫蓉介绍，她手上目前大约有三十多位受骗的客户，户均房产值300万，这还不包括可能去其他律所的受害者。据该律所在南京市国土局不动产登记中心对路某房产信息的查询，目前在路某名下和其代持人名下的房产已多达上百套。

炒房模式：以非资金监管方式签合同 付完首付过户后连环抵押

据了解，路某的炒房模式为，以非资金监管方式与卖家签订合同，付完首付后获得房产证，随即向民间抵押房产进而继续借贷，获得的贷款用以偿付卖家、或者偿还上一家借贷方，如此周转反复。在买入卖出、抵押借贷多套房屋后，路某出现资金链断裂，而一批卖家也因此既失去对房产的控制权，又未拿到全额卖房款。

多名受害者表示，他们在交易过程中受到路某和中介公司的欺骗，以为路某按规定向银行借贷，并会如期付款，事发之后，他们才知道自己的房子已被抵押给他人。

问题一：为求“速度快”不选择资金监管

从路某的诈骗套路可以看出，他在交易流程中选择非资金监管的合约模式。为何那么多人不选择资金监管？为何在没有保证的情况下就先办过户？

其实，所谓的非资金监管，即买方在支付首付后，就可以请卖家先过户，随即拿着新的房产证到银行办理抵押贷款手续。等商业贷款批下来，也就是余款再打入卖家账户。

巫蓉表示，这一交易模式在南京当前房屋买卖市场很普遍，其好处是“速度快”，如要办理资金监管，买卖双方在办理过户之前，需凭资质在银行办理贷款，贷款再由第三方监管直到过户完成。相对于非资金监管中路某的抵押贷款，凭资质贷款审核会更严格，因此整个过程相对较慢。

问题二：未拿“同贷书”就办理过户

不过，非资金监管也并非全无保障，其保障是卖家在买家付完首付后，要拿到银行的《同意购房抵押贷款意向书》（简称“同贷书”）后，再同意过户。也就是银行同意给买房放款，以帮助其还上尾款。不过“同贷书”的效力有时间限制：在房产部门过户登记审核之后、买方拿到新的房产证之前。在路某所涉及的案件中，大部分受害者都没有拿银行“同贷书”。之所以如此，因为很多人并不清楚这一环节。

“第一次卖房，不知道要这个。”多名受害者表示，“一般卖房都一手交给中介，中介是收费的，我们以为它们是会保护双方利益的，很多手续如何办也都是中介提醒。但西屋置业没有提‘同贷书’这回事。”

“中介说，在房产部门审核过户手续之后、办理贷款之前，新的房产证会保管在他们那。办理贷款时会叫上我们卖方一起去银行签字。”卖方葛先生说，中介毕竟是中间方，双方也签了保管房产证的协议，他当时觉得应该不会有什么问题。

路某炒房模式失败造成多方受害

路某正是看上了卖家希望快速交易回款、对交易环节不熟悉的特点，所以频频得手。实际上，路某的作法并不孤立，很多炒房者都这么做。而且不光是找银行贷款，他们还会找民间借贷机构。

但为什么最近玩不转了？其实，这样的模式在买入卖出、抵押借贷多套房屋后，由于各地出台调控措施等原因而终于出现问题。民间借贷所需的利息、卖房市场的不确定，让路某出现资金链断裂，卖房人因此收回不了款，而资金方也没有完全收回本息。

2月，南京不同辖区的法院接到的关于路某的民事诉讼越来越多。起诉他的受害者除了卖房人，还包括两类人：资金方、买房者。他们的出现让卖房人终于知道了路某的炒房模式细节：签订合同获得房产证后，路某即向民间资金方抵押房产、用于借贷，贷款用以偿付卖房人，或偿还上一家借贷方，然后再将上一处被抵押的房产赎回卖出，所得的房款继续买下一处房产，如此周转反复。

一个星期前，南京市秦淮区检察院以合同诈骗罪对路某正式批捕。而其所在中介公司的负责人丁某，也在不久前被刑拘。目前，关于其涉嫌犯罪的侦查仍在进行中。

路某频繁买卖的作法不仅坑害了很多卖房人，同时这种做法也扰乱房地产市场，制造了市场繁荣、交易活跃的假象，理应受到法律制裁。对于卖房人来说，在交易的时候要保持警惕，在每一个环节都要多加小心，最好是走资金监管渠道，虽然可能慢一点，但有保障。