住房，从来都是关乎国计民生的重大问题。经过40年发展，我国住房制度、人均居住面积、居住水平已发生了翻天覆地的变化。

1978年改革开放之初，全国城镇人均建筑面积为6.7平方米（居住面积仅为3.6平方米），有三百多万户缺房，占居民总户数的17%，住房短缺成为当时亟待解决的关乎民生的重大问题。

改革开放40年来，在城镇住房制度改革的推动下，我国城镇住房建设取得巨大成就，据国家统计局2017年7月的统计数据，中国人均住房面积为40.8平方米。城镇居民的住房条件得到极大的改善，基本适应了全面建设小康社会的进程。

蜗居时代

上世纪70-80年代，“拥挤”是住房的关键词。

1978年，全国的城市住宅面积总量为14亿平米，约为1949年的2.2倍。城市人口达到1.7亿，约为1949年的2.5倍。我国的城市住房制度为“低租金、高补贴、福利性、配给式”。

1979年初，湖北知青李艾和太太带着只有三岁的女儿从黑龙江农场回到武汉。那时候，李艾家不到25平方米的平房里住着年迈的公婆和六个儿子；太太家的两间屋子则住着五口人，里间还是弟弟的新房，其中一个妹妹只得常年住单位集体宿舍。在这种情况下，李艾父母腾出了不到5平方米的小厨房，让他们三口人居住下来。这个小房子连普通的床都放不下，用木板搭了个小点儿的床铺，各种杂物只能堆在炕上。房间临西，夏天屋子像蒸笼。他记得，那年夏天，儿子脸上和头顶热得长满疖子。

在此之前，各种生活与生产物资的分配通过自上而下的单位制度进行，住房是这个体系中最具代表性的福利品。当时城镇居民解决住房只能“等靠要“——“等国家建房，靠组织分房，要单位给房。”福利分房依据的是单位工龄、职称、工作年限、是否双职工等综合评分，想分房要论资排辈。所有人都期盼着单位分房能尽快轮上自己。即便分到房，面积也极小。人口多、住房面积小、三代同居一室是当时住房条件的真实写照。李家正是一个明显的例子。

农村住房条件和之前比并没有大的变化。作家王安忆曾写文章《房子》，回忆她70年代插队期间去安徽淮北五河大刘庄插队的故事。被外庄人视为富庄的大刘庄，其标志为拥有“青砖到顶”的房子。在那里，房子分很多等，砖的高度则表明富有的程度。大刘庄青砖到顶，却没有一幢瓦顶的房子。

次年，李艾太太的单位临时借给他们一间7平方米的平房。在这间房子里住了两年后，再次赶上爱人单位分房，李家搬进了筒子楼。这是那个时期最具代表性的住房。

“筒子楼”是一条条串连着多个单间的长走廊，两端通风，状如筒子。筒子楼也被称作“福利房”，多是国有或集体企业事业单位为解决职工住房而建造的住宅建筑，不少筒子楼由废弃的办公室或厂房改造而成。

筒子楼面积狭小，每个单间约十几平方米，尽头是洗漱间。厕所共用，每层只有几个蹲位。早晨排队洗漱、上厕所是家常便饭，厕所管道不时堵塞，夏天更是臭气熏天。楼中没有厨房，住户通常将简易蜂窝煤炉灶摆在家门口，下班后，楼道里油烟飞溅。

上海的石库门至今仍令不少老上海人怀念。在这座大城市，住房似乎从来都是最困难的事情。当时，上海人多住在市区弄堂狭小拥挤的“石库门”房子。这些留存至今的石库门，有“新式弄堂”、“公寓”，也有大量的“棚户”。

传统弄堂“石库门”房子的结构，底层有前门和后门。前门进去，是一个小天井，4~6平方米。然后进入“客堂间”，20~28 平方米。经过楼梯和小卫生间，到达厨房，6~8平方米。厨房有后门。上一道楼梯，到达“亭子间”，6~10 平方米，朝北，阴冷。再上一道楼梯，到达二楼“房间”，面积与“客堂间”相等。再上一道楼梯，就到了一个小晒台，也就是“亭子间”的房顶。再上一道楼梯，是“三层阁楼”，三角斜顶，人能够站得直的面积大约12平方米。楼梯台阶半个脚掌宽，危险系数高。

这样的房子，原始的设计，是一家人居住。“客堂间”会客，二楼“房间”是卧室。“亭子间”和“三层阁楼”堆放杂物。结构和现在的“联体别墅”相仿。但当时是四户以上人家共住。厕所是墙角拉上窗帘，里面放一个痰盂罐。几家人的煤气灶连着放，分别上锁。即便如此，比起“棚户”，已经算天堂了。

据1985年国家统计局的调查，40%的居民住在不到四平方米的空间，而一对年轻夫妻通常和一对老夫妻以及孩子们住在一个房间。60%的家庭内没有下水道设施，71%以上的居民没有厨房。1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占11. 9%； 12岁以上的异性子女同住一室的占4.0%;老少二代同住一室的占4.2%;己婚子女与父母同住一室的占2.6%;床晚上架起白天拆除的占6.5%;客厅单放床的占8.6%。

原国家建设部副部长杨慎做过调研：从1956年到1986年30年间全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套折1400万套，平均每年47万套。1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2-4平方米。当年的电影《人到中年》也如实反映了大学教师们的蜗居状况。延续多年的福利性分配制度基本上取消了私人房产，一定程度上导致了全民蜗居的出现。

商品房改革初探

1978年之后，尽管我国人民仍处在并将继续处在蜗居时代一段时间，但福利分房的制度已不是铁打不动。早在1980年，深圳已经开始做了第一次房地产商品化尝试。那年，深圳诞生了改革开放后最早的商品房，进行了最早的土地招拍挂尝试。

在住房改革启动前，深圳建设者只能从《列宁选集》中为自己的创举寻找理论依据。时任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星发现列宁曾说：消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。骆锦星意识到，在国有土地所有制之下，长期“出租”土地使用权所获得的“地租”，就将是他们代表国家作为土地所有者取得的合法收益。