最近有位同事在中午吃饭閒聊时提到,之前靠著以租代买的方式,这两年的确存了不少的钱,然而最近要跟房东续约时,房东开始有意无意暗示想调涨房租,加上又在网路上看到房租上涨的新闻,让他开始思考,是不是该考虑以买房代替租屋,以免像新闻裡说的那样,让房东涨房租来付贷款。
以我个人的观察,台北地区的房租的确有上涨的迹象,但累积涨幅其实不高,我在台北租屋已经超过5年,每月租金总共调涨2,000元,但就算调涨过的房租,对比要买下一栋走路到台北市捷运站不用3分钟,以及有电梯没公设室内实坪32坪的华厦而言,每月租金支出仍然不到购屋贷款的一半,计算式如下:
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一、假设可用1,200万买到上述条件的房子(每坪单价37.5万),贷款年利率为1.5%,其中1,000万贷款,分20年本息摊还。
二、计算出来每月房贷支出为新台币4万8,255元整,就算已调涨过后的每月租金新台币2万4,000元比较,每个月以租代买还可以省下新台币2万4,255元整,我相信这对多数受薪家庭而言,都是一笔不小的收入。
如果不相信个案数据,7月某房地产网站公布了台湾六大都会区2017年第1季的租售比(定义为在相同时间及同样地段条件下,每坪购屋单价与每月租金的比值),其中台北市高达511.2个月(亦即42.6年),光是想到银行20年后就把房贷利息赚饱离场,自己的房子连总价的一半都还没回本就够呕了,还必须达成42.6年都满租的高难度挑战,这还不包括这段期间房价下跌造成的损失。
所以统计数据告诉我们,除非能坐时光机回到20~30年前去买房,不然现在的状况比较像房东倒贴一半的购屋成本出租给房客。
面对租与买间如此巨大的支出差异,除非能找到居住条件相近,且每月房贷支出低于房租支出1.3倍物件,不然以租代买现阶段仍是较为经济实惠的选择。
此外,房租也不是房东想要拉高就能拉高,房客其实可以利用退租后房东可能面临的空置期间,或者可能遇到生活习惯不佳、不准时缴交租金的新房客(也可以反过来强调自己很爱惜房子,且都准时交租),甚至争取签下长期租约来固定每月租金支出,房客在面对房东想调整租金时,并非毫无议价能力;当然前提是,自己有尽到好房客的义务。
当然,价格不应该是租或买房的唯一考量基准,但选择后对家庭收支带来的影响不可谓不巨大,还是要老生常谈那句话,如果真的想买房,也请别让每月的房贷支出,超过家庭每月收入的35%,别让温馨的爱窝,成为带来沉重经济负担的恶魔。